به نقل از «فرارو»

آوانس رسمی به خانه‌های خالی

تاریخ انتشار: ۴ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۵۹۴۴۳۵

تصمیم جدید دولت برای مهار سوداگری در بازار مسکن، نشان‌دهنده یک تشخیص غلط از ریشه تورم ملکی در مقطع زمانی فعلی است. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این تصمیم می‌تواند در نهایت و در صورت تصویب به نوعی آوانس رسمی به خانه‌های خالی تبدیل شده و خطر افزایش انجماد ملکی را به دنبال داشته باشد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، اخیرا دولت اعلام کرده قرار است موضوع دریافت مالیات بر معاملات مکرر با قید دو فوریت در مجلس بررسی شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در صورت تصویب این تصمیم، آن طور که اعلام شده است با هدف مهار سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن به عنوان ریشه رشد نامتعارف قیمت مسکن ناشی از خرید و فروش‌های مکرر سوداگران، این معاملات مشمول مالیات سنگین می‌شود. جزئیات این تصمیم نشان می‌دهد نرخ این مالیات برای سال اول معادل ۶۰‌درصد سود به دست آمده (یا ۶۰‌درصد مابه التفاوت قیمت زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید)، در سال دوم معادل ۴۰ درصد، سال سوم ۲۰ درصد، سال چهارم ۱۰‌درصد و سال پنجم ۵‌درصد می‌شود. البته دولت اعلام کرده متقاضیان مصرفی و افرادی که یک ملک دارند مشمول این مالیات نخواهند شد و تور این مالیات تنها سوداگران را هدف قرار داده است.

گذشته از اینکه این شکل مالیاتی یکی از روش‌های تنظیم رفتار سوداگران در بازار مسکن بوده و تجارب موفقی از آن نیز در برخی از کشور‌ها قابل رهگیری است، اما این بار دومی است که این مالیات در دولت مطرح شده است. بار اول در نیمه دوم دهه ۸۰، بعد از جهش ۸۶ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶، موضوع دریافت مالیات از معاملات مکرر برای کنترل رفتار‌های سوداگری در این بازار مطرح شد، اما به جایی نرسید. حال برای بار دوم، دولت با مشاهده وخامت اوضاع در بازار مسکن از همین ابتدای سال، دریافت مالیات از معاملات مکرر را با هدف کنترل سوداگری مطرح کرده است. گذشته از نیت مثبت سیاستگذار و همچنین ضرورت استفاده از اهرم‌های موثر مالیاتی برای کنترل سوداگری و مهار تورم مسکن، اما در شرایط فعلی ملاحظات مهمی از بابت این گونه تصمیم‌ها قابل‌توجه است.

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد، این تصمیم در شرایط فعلی می‌تواند به نوعی آوانس رسمی برای افزایش نرخ خانه‌های خالی باشد. آن هم در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مواجه است و انجماد ملکی در نتیجه چشم انداز‌های تورمی یا انتظارات تورمی سرمایه‌گذاران، در حال گسترش است.

در شرایطی که اقتصاد کشور در همه بخش‌ها با تورم بالا روبه روست، هم اکنون چشم انداز سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، کسب سود و عایدی بسیار زیاد از ملاکی در بلندمدت است. در واقع در شرایط تورمی، سود سوداگران بیش از آنکه در خرید و فروش‌های کوتاه مدت تضمین شود، در ملاکی بلندمدت نهفته است. مالیات بر معاملات مکرر اگرچه یک اهرم مالیاتی موثر در مهار سوداگری در بازار مسکن است، اما در شرایط فعلی که عملا خرید و فروش کوتاه‌مدت در بازار مسکن به دلیل چشم انداز تورم بالا در بلندمدت، به ندرت انجام می‌شود، نمی‌تواند هدف سیاستگذار، یعنی مهار رشد شدید قیمت‌ها را جبران کند. این مالیات زمانی اثرگذار است که ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش‌ها یا معاملات مکرر و کوتاه مدت باشد. این در حالی است که هم اکنون ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش‌های کوتاه مدت نیست بلکه ریشه اصلی، «تورم عمومی شدید» از یکسو و «چشم انداز تورم بیشتر در آینده به‌خصوص بلندمدت» است. از این رو، بهتر است سیاستگذار در گام اول، با شناسایی ریشه درست، درصدد مهار تورم عمومی و همچنین کاهش انتظارات تورمی برآمده و در گام بعدی اقدامات مالیاتی موثر را انجام دهد.

اقدام مالیاتی موثر هم در شرایط فعلی بیش از آنکه وابسته به دریافت مالیات از معامله گران مکرر باشد (که به دلیل شرایط فعلی و چشم انداز تورم بلندمدت در بازار محدود است)، بیشتر باید در راستای سیاست‌های ضد انجماد ملکی و مقابله با خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی باشد. سیاست‌هایی که بتواند در کوتاه‌مدت منجر به عرضه فوری واحد‌های مسکونی به بازار خرید و به‌خصوص اجاره مسکن شود که هم اکنون با معضل کمبود عرضه شدید رو‌به‌رو هستند؛ نه سیاست‌هایی که خود مشوقی برای گسترش دامنه احتکار و انجماد ملکی و عدم‌عرضه به بازار باشد.

در واقع اقدامات مالیاتی از دیدگاه کارشناسان در شرایط فعلی در بازار مسکن گام ثانویه برای مهار تورم مسکن محسوب می‌شود و گام اول کنترل تورم عمومی و به حداقل رساندن انتظارات تورمی است. بنابراین، در وهله اول لازم است ابتدا موتور محرکه خرید‌های غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد در بازار مسکن خاموش شود. آنچه در شرایط فعلی منجر به افزایش وزن خرید‌های غیرمصرفی در بازار مسکن شده است انتظارات تورمی و تورم بالاست؛ در صورت مهار تورم و انتظارات تورمی به طور خودکار، خرید و فروش‌های غیرمصرفی نیز کاهش می‌یابد.

نکته دوم دراین زمینه مربوط به توصیه‌ای است که چند روز قبل در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به سیاستگذار مسکن ارائه شده بود. چند روز قبل مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی در ارتباط با وضعیت بحرانی بازار مسکن از رکود ساخت، جهش قیمت مسکن، سلب قدرت خرید تقاضای مصرفی و همچنین سیل اجاره نشینی در ایران همزمان با تورم فزاینده و افسارگسیخته در بازار اجاره خبر داده بود.

در این گزارش اعلام شده بود که مشخص است وقتی اساسا تقاضای مصرفی قدرت خرید خود را در بازار از دست داده است وزن بیشتر خرید‌ها در بازار مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است.

از سوی دیگر ریشه خرید‌های غیرمصرفی و رشد تقاضای سوداگری در این بازار همان تورم شدید و انتظارات تورمی است. این در حالی است که در این مالیات و تصمیم اخیر دولت برای ایجاد هزینه مالیاتی برای معامله گران ملکی، هیچ صحبتی از ریشه و موتور اصلی خرید‌های سوداگری یعنی انتظارات تورمی و نحوه مهار آن نشده است.

نکته سوم در این ارتباط این است که به فرض که هدف، به درستی مشخص شده و هم اکنون معاملات سوداگران ملکی از عوامل تورم بالا در بازار مسکن است؛ در شرایطی که تجربه دریافت مالیات از خانه‌های خالی نشان‌دهنده یک فرآیند طولانی‌مدت و عملا شکست‌خورده در جریان تصویب، ابلاغ، ایجاد هماهنگی در دستگاه‌ها و در نهایت شناسایی مشمولان مالیاتی و دریافت مالیات از آنهاست، این زمان موردنیاز، عملا منجر به از دست رفتن فرصت طلایی برای چاره اندیشی و اعمال اثر در بازار اجاره است. زمان طلایی برای اعمال سیاست موثر در بازار مسکن در شرایط فعلی که نه‌تن‌ها عملا تقاضای مصرفی خرید خانه به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها به اجبار به بیرون بازار رانده شده است، بلکه مستاجر‌ها نیز در نتیجه تورم شدید در این بازار، با بحران مواجهند، بهار و تابستان امسال است.

از سوی دیگر یک نکته مهم دیگر آن است که حتی اگر این مالیات در شرایط فعلی که بدترین زمان ممکن برای اجرای این تصمیم است، اجرایی نمی‌شد و در زمان مناسب و با اثر حداکثری به اجرا در‌می آمد، آیا عملا به هدف مورد نظر سیاستگذار اصابت می‌کرد یا خیر؟

واقعیت‌ها نشان می‌دهد افرادی که به خرید و فروش‌های مکرر ملکی مشغول بوده و هستند، همواره خود را از تنظیم سند رسمی و حتی نوشتن قرارداد قابل رهگیری در بازار معاف می‌کنند و صرفا از طریق وکالت‌نامه اقدام به خرید و فروش می‌کنند. در واقع آن‌ها نه زمان و نه هزینه‌ای برای معامله‌ای که امروز در نقش خریدار و فردا در نقش فروشنده آن هستند، صرف نمی‌کنند. از این رو و مطابق با این روال و رویه سنتی در بازار، عملا بخش قابل‌توجهی از سوداگران در بازار مسکن قابل رهگیری و رصد نیستند و به این ترتیب در تور مالیاتی نخواهند افتاد؛ بنابراین گام درست و اساسی برای مهار تورم در بازار مسکن و بسیاری دیگر از بازارها، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ گام بعدی اعمال سیاست‌های موثر مالیاتی برای ایجاد هزینه برای انجماد ملکی، احتکار و خالی نگه داشتن واحد‌ها در شرایط فعلی است که به‌دلیل کمبود عرضه، عملا نه تنها خریداران مصرفی مسکن بلکه مستاجر‌ها نیز با شرایط بحرانی روبه‌رو شده اند. شاید اگر شرایط اقتصادی کشور در وضعیت عادی قرار داشت مالیات بر معاملات مکرر می‌توانست در کنترل جریان سوداگری ملکی و همچنین مهار تورم موثر باشد، اما در شرایط فعلی عملا می‌تواند یک خطر مهم یعنی افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه را تشدید کند.

منبع: فرارو

کلیدواژه: خانه های خالی دریافت مالیات انتظارات تورمی خرید و فروش خرید و فروش ها شرایط فعلی بازار مسکن خانه های خالی معاملات مکرر نشان می دهد تورم عمومی مهار تورم چشم انداز کوتاه مدت تورم مسکن هم اکنون خرید ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۵۹۴۴۳۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

چه کسانی با مالیات بر عایدی سرمایه مخالف هستند؟

به گزارش «تابناک» به نقل از ایسنا، تحولات اقتصادی امروز ایران ریشه در اتفاقات دهه  نود و حتی قبل تر از آن دارد که بسیاری بدون توجه به آن شرایط فعلی را قضاوت میکنند و به ظن خود راه حل اقتصادی میدهند.

اگر بخواهیم صورت مسئله تورم در اقتصاد ایران را به زبان ساده تشریح کنید، باید به بهم خوردن عرضه و تقاضا پرداخت؛ در واقع هرگاه عرضه کمتر از تقاضا باشد یا تقاضا بیشتر از عرضه، شاهد تورم یک کالا هستیم.

چه کسی از تورم سود می‌برد؟

تداوم این چرخه نامعیوب در اقتصاد ایران منجر به بروز پدیده ای به نام تورم مزمن شده است که با خود یک فرهنگ  و رفتار اقتصادی خاص را هم به وجود آورده است. برخلاف تصور همه افراد جامعه از تورم ناراضی نیستند، چرا که تورم منجر به افزایش سرمایه و درآمدهای آنها می‌شود اما چگونه؟ فرض کنید فردی دارای چندین ملک مسکونی و تجاری است که با اجاره دادن آن‌ها، کسب درآمد می‌کند.

چنین شخصی از تورم ذی نفع است چرا که هم ارزش ملک مسکونی یا تجاری‌اش افزایش پیدا می‌کند و هم به مرور زمان اجاره بیشتری دریافت می‌کند، برای همین بسیاری از افراد با هدف حفظ و افزایش ارزش سرمایه خود اقدام به خرید یک کالای بادوام می‌کنند به این امید که در آینده گران‌تر بفروشند.

به زبان ساده تر فردی که خانه ندارد، هدفش از خرید خانه تهیه یک سقف برای سکونت و زندگی کردن است اما کسی که یک خانه دارد و با هدف کسب سود بیشتر اقدام به خرید خانه های بیشتر می‌کند، ‌در واقع یک تقاضای سوداگرانه و سرمایه ای دارد نه مصرفی. چنین شخصی از عرضه خانه خود استنکاف می‌کند مگر آن که به اندازه کافی گران شده باشد.

بدون حذف تقاضاهای سرمایه‌ای، عرضه زیاد اثرگذار نیست

افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای در یک اقتصاد منجر به تشدید شکاف بین عرضه و تقاضا می‌شود به شکلی که اگر شما هر چه قدر هم عرضه یک کالا را زیاد کنید (به طور نمونه خانه های زیادی بسازید) اما به واسطه حضور تقاضاهای سرمایه باز هم شاهد گران‌تر شدن آن کالا خواهیم بود.

از همین جهت هست که حتی در کشورهای پیشرفته به هیچ وجه اجازه حضور تقاضاهای سرمایه‌ای در یک بازار مصرفی را نمی‌دهند، در واقع اگر کسی تمایل به افزایش سرمایه و کسب سود دارد بایستی در بازارهای سرمایه و ...  به شیوه صحیح سرمایه‌گذاری کند یا در تولید یک محصول خلاقیت و ابتکار داشته باشد که سودی ناشی از تولید حاصل بشود.

مخالفت با بدیهیات اقتصاد در ایران

یکی از ابزارهای بدیهی و ساده در تمام دنیا برای کنترل تقاضاهای سرمایه ای، ‌اجرای انواع قوانین مالیاتی است که قانون مالیات بر عایدی سرمایه در راس آن مورد توجه کشورهاست به نحوی که مالیات بر عایدی سرمایه در ۱۲۱ کشور جهان اجرا می‌شود.

اما این قانون بدیهی و مرسوم در جهان همواره مخالفانی در ایران دارد که بیشتر ریشه در خواستگاه سیاسی شان دارد.

چه کسانی با مالیات بر عایدی سرمایه  مخالف هستند؟

هفته گذشته با اصلاح برخی از مواد طرح مالیات بر عایدی سرمایه یکی از مهم ترین قوانین ضدتورمی کشور در مجلس تصویب شد تا با تایید شورای نگهبان  به مرحله اجرا درآید اما همزمان با این اتفاق شاهد برخی اظهارنظرهای سیاست مداران بودیم که به شیوه ژورنالیستی به این طرح مالیاتی حمله کردند.

آذری جهرمی وزیر سابق ارتباطات جز اولین نفراتی بود که به اسم مردم، سیگنال اغتشاش و ناامنی را داد؛ او وضع قانون برای مالیات ستانی بر عایدی سرمایه را مالیات بر تورم دانست و اعلام کرد چنین طرح هایی مثل کبریت بر انبار باروت است!

آذری جهرمی در حوزه ارتباطات باید پاسخگوی عملکرد خود باشد اما بارها پا در کفش اقتصاددانان کرده و این ورود  بی تخصص منجر به گاف های بزرگی هم شده بود. مثلا چند وقت پیش او در یک اشتباه آماری در حوزه غیرتخصصی رشد بخش نفت سال ۱۴۰۲ را مرتبط به افزایش قیمت نفت دانست،  درحالی که اصلا افزایش قیمت در حسابداری تولید ملی محاسبه نمیشود. ضمن اینکه قیمت نفت در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ حدود ۱۷درصد کاهش داشته است.

آیا مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات از تورم است؟

وزیر ارتباطات دولت یازدهم و دوازدهم در حالی مصوبه اخیر مجلس مبنی بر اخذ مالیات از فعالیت‌های سوداگرانه در بازارهای ملک، خودرو، ارز، طلا و جواهرات را مالیات بر تورم خوانده است که اگر کمی انصاف به خرج میداد و نگاهی مختصر به طرح بیندازید با عبارت « تعدیل تورم» در متن مواجه می‌شوید. این عبارت که در خصوص معاملات حوزه املاک و خودرو آورده شده است نشان می‌دهد که قانون گذار در این طرح، برای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه معاملات با دوره تملک بیشتر از ۱ سال تا ۵ سال، بصورت پلکانی افزایش قیمت حاصل از تورم را از عایدی معامله کسر می‌کند.

جالب اینجاست که برای معامله ملک و خودرو با دوره تملک بیش از ۵ سال نرخ تعدیل تورمی ۱۰۰ درصدی  در نظر گرفته شده است که نشان دهنده کسر تمام اثرات تورمی از عایدی معامله برای فروشنده و اخذ مالیات از مانده آن می‌باشد.

البته شاید جناب آقای وزیر سابق جوان معاملات در بازه کمتر از ۱ سال در حوزه ملک و خودرو  یا کلیه معاملات طلا و ارز را مد نظر قرار داده‌اند که در اینصورت حق با ایشان است، مجلس و دولت قصد گرفتن مالیات بر تورم از این معالملات را دارد؛ اما سوال اینجاست که چه کسانی قرار است با این شدت جریمه شوند؟

یک نگاه ساده به بخش معافیت‌های این طرح نشان می‌دهد که مردم عادی در سطوح مختلف در بازارهای ملک، خودرو، ارز، طلا و جواهرات از پرداخت این مالیات معاف شده‌اند. در نتیجه با این حجم از معافیت‌ها فقط دلالانی که بلای جان مردم در شوک‌های تورمی هستند شامل این مالیات می شوند. حال این پرسش مطرح می‌شود که آیا جناب آذری جهرمی با اخذ مالیات از دلالان مشکل دارد؟!

بر آذری جهرمی که نادانسته وارد فضای کار غیر تخصصی شده حرجی نیست اما بایستی از برخی اقتصاددان ها همانند عبدالناصر همتی، رئیس کل سابق بانک مرکزی در دولت روحانی پرسید که چرا به یک  طرح بدیهی و مرسوم در جهان حمله میکند؟ طرحی که در صورت اجرای صحیح برای عامه مردم منافع زیادی دارد و فقط دلالان و سوداگران را نشانه رفته است.

بی‌اطلاعی آقای رئیس کل از علم اقتصاد

عبدالناصر همتی رییس پیشین بانک مرکزی در واکنش به تصویب این قانون  نوشت: «رئیس مجلس گفته اند: مالیات بر سوداگری شامل نیم درصد جامعه میشود و نگرانی ندارد! حتی اگر درصد اعلامی درست هم  باشد، این نوع اظهار نظر بی توجهی به کار کرد علم اقتصاد و انتقال اثرات غیر مستقیم این نوع از مالیات ها به سایر طبقات جامعه و فراهم شدن اسباب خروج سرمایه از کشور است».

همتی در حالی مدعی خروج سرمایه از کشور است که به خوبی میداند که چه جریان های بزرگ اقتصادی هستند که با داشتن سرمایه های هنگفت چوب حراج به دارایی‌های ملی می‌زنند و درآمد آن را به خارج از کشور می‌بردند.

به نظر همتی حتی  از کارکردهای وضع مالیات بر عایدی سرمایه در جهان بی اطلاع است و نمی‌داند در علم اقتصاد کاهش انگیزه سوداگری، کاهش فرار مالیاتی (به واسطه ایجاد شفافیت اقتصادی)، کاهش بازدهی بخش غیرمولد و حمایت از فعالیت‌های تولیدی، افزایش درآمدهای مالیاتی، ارتقای عدالت مالیاتی (میان درآمد حاصل از نیروی کار و درآمد حاصل از سرمایه)، افزایش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سرمایه‌ای و کمک به ثبات بازار ارز کاملا تعریف شده اند.

مخالفت های سیاسی با یک طرح اقتصادی مرسوم و بدیهی که در هر حکمرانی عاقلانه ای لازم الاجراست، جلوی حل مسئله تورم را می‌گیرد؛‌ مخالفتی که به اسم مردم است اما به کام دلالان و سوداگران عمل می‌کند.